Atualmente, grande parte dos portugueses vive em condomínios. Neste artigo, resumimos tudo aquilo que precisa de saber a este respeito.

Quando um prédio está dividido em diferentes frações independentes ou autónomas falamos em propriedade horizontal. Quando as mesmas pertencem a proprietários diferentes falamos em condomínio. A vida num condomínio é semelhante à vida em comunidade porque implica a gestão e manutenção dos espaços comuns a todos e a discussão de problemáticas do interesse dos condóminos.

Estruturas e partes em comum

Do telhado aos solos, passando pelos alicerces, pilares, paredes mestras, colunas, entradas, escadas e passagens, todos os elementos pertencentes à estrutura do prédio constituem as partes-comuns do condomínio.

Mesmo que sejam utilizadas exclusivamente por uma das frações, estes elementos juntamente com as instalações (ar, luz, eletricidade, comunicações, ar condicionado, etc.) são consideradas desta forma.

Por outro lado, se não estiver especificado no título constitutivo de propriedade horizontal (que explicaremos mais adiante) também podem ser entendidos como partes-comuns os pátios e jardins, elevadores, garagens e restantes áreas de uso dos condóminos.

O que é o título constitutivo da propriedade horizontal?

À escritura notarial que institui o prédio em propriedade horizontal e que o divide em partes independentes e comuns, dá-se o nome de título constitutivo de propriedade horizontal. Neste documento são especificados aspetos como a composição dos apartamentos, o valor de cada fração no total do prédio e a finalidade de cada uma. Podem ainda estar previstos neste documento o regulamento do condomínio e aspetos legais.

Para ter acesso ao mesmo, pode pedir uma certidão na Conservatória do Registo Predial da área onde o seu prédio se localiza.

Quais os direitos e deveres dos condóminos?

Assim como na vida em sociedade, o condómino tem direitos e deveres. Ao direito a utilizar não só a sua fração como as partes-comuns do prédio corresponde o dever de participar na gestão do condomínio e nas reuniões ou assembleias realizadas para o efeito.

Manter os seguros exigidos (ex. proteção de incêndios) atualizados, exercer o cargo de administrador quando, por lei, lhe é exigido são também obrigações dos proprietários individuais, neste contexto.

Cada condomínio terá as suas próprias regras previstas no regulamento que é obrigatório para prédios com mais de quatro habitantes. A este regulamento podem sempre ser acrescentadas ou retiradas regras conforme votação maioritária e decisão da administração.

É também dever do condómino participar nas despesas comuns, não prejudicar a segurança nem a arquitetura do prédio, não utilizar o seu espaço para ofender ou prejudicar os outros moradores, entre outras regras de bem-viver (boa-educação, bom senso, respeito). Por isso, evite fazer barulho entre as 23h e as 8h da manhã, fumar dentro dos espaços fechados, deixar lixo ou detritos nas áreas comuns. Viver num condomínio acarreta muitas vantagens, mas é fundamental respeitar as regras para que o convívio entre moradores seja harmonioso.

varandas em predio de habitaçao

Despesas e pagamentos

Existem diferentes tipos de despesas comuns a todos os proprietários de um prédio. São elas:

  • Todas as despesas do dia-a-dia (despesas de utilização) como o pagamento de luz, água, saneamento, a substituição de vidros, lâmpadas e pequenas reparações e a aquisição de materiais necessários (limpeza, escritório etc.)
  • As despesas relativas ao pagamento das remunerações dos prestadores de serviços: portaria, jardinagem, segurança, manutenção de elevadores, condutas de água, lixo, entre outros.
  • Despesas de conservação do edifício como obras e reparações, pinturas, substituição de canos, elevadores…
  • Despesas para inovações que acontecem quando se instalam elementos novos no prédio.

Todas estas despesas são pagas, em princípio, por todos os condóminos na proporção do valor das suas partes, tal como indicado no título constitutivo da propriedade ou podem ser divididas em partes iguais, se tal for acordado pela maioria dos interessados. Aqui, vai depender também daquilo que está previamente estabelecido no regulamento.

Em relação ao custo associado a todas estas despesas, é criado um fundo comum de reserva (exigido por lei) para as financiar, composto por comparticipações mensais das partes e que pode ser aplicado numa Conta Poupança-Condomínio.

O orçamento do condomínio é decidido em assembleia (normalmente anual) onde são definidas as quotas. É extremamente importante que participe nestas decisões. Para fazer a gestão das contas e para resolução das várias questões implícitas à vida em propriedade horizontal, é necessária uma administração.

Administração do condomínio

O papel de administrador do condomínio é central, uma vez que este executa as decisões do grupo e gere todas as questões relacionadas com o prédio.

A escolha de quem vai assumir esta posição nem sempre é fácil, uma vez que nem todos os proprietários estão interessados em dedicar-se a uma função que implica despender tempo extra e muitas responsabilidades.

Assim, quando a função é exercida livremente pelos condóminos, a regra é que vá rodando entre os mesmos, de forma a que todos acabem por ser administradores. No entanto, quando isto não acontece por razões de indisponibilidade, existe sempre a opção de remunerar a função elegendo um dos proprietários interessados em exercê-la ou ainda contratar uma empresa exterior para fazer este trabalho.

A lei

Todas as questões ou problemas podem ser resolvidos de forma amigável, através do diálogo e acordo entre as partes, procurado encontrar soluções do agrado da maioria. Contudo, em casos mais graves, saiba que pode recorrer à lei (que é bastante exigente e clara quando se trata da proteção da propriedade). Para mais esclarecimentos sobre a legislação existente para regulamento dos condomínios, pode consultar o “Código Civil-Propriedade Horizontal” e os decretos-lei referentes ao mesmo.

No nosso site pode filtrar a sua pesquisa selecionando a característica “condomínio fechado”, encontrando apartamentos, moradias e outros imoveis em propriedade horizontal.